Η τοποθεσία δεν αρκεί: Πώς η θέα διαμορφώνει την εμπορική αξία των ακινήτων

Η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Ελλάδα έχει εισέλθει σε μια φάση ανάπτυξης, με την Αθηναϊκή Ριβιέρα, ειδικότερα, να βιώνει ρεκόρ ζήτησης. Αλλά πέρα από τα θεμελιώδη στοιχεία της αγοράς - όπως η περιορισμένη προσφορά, οι εισροές ξένων κεφαλαίων και η αναπροσαρμογή του τρόπου ζωής - ένας βασικός παράγοντας κάνει τη διαφορά: η θέα.

Το ελληνικό τοπίο ως premium brand

Στην παγκόσμια αγορά ακινήτων, η θέα στη θάλασσα ήταν πάντα πλεονέκτημα.

Στην Ελλάδα συγκεκριμένα, και σε ακίνητα υψηλής ποιότητας, η θέα έχει γίνει καθοριστικός παράγοντας της τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο. Τα οικόπεδα με sea view, τα σπίτια σε λόφους με πανοραμική θέα και τα ακίνητα στα ελληνικά νησιά με ανεμπόδιστη ορατότητα διατίθενται συνήθως σε τιμες υψηλότερες από αυτές παρόμοιων ακινήτων που όμως δεν διαθέτουν το συγκεκριμένο πλεονέκτημα.

Αυτό είναι ιδιαίτερα εμφανές στα παραθαλάσσια σπίτια στην Αττική, με μεσίτες να αναφέρουν ότι οι αγοραστές είναι πρόθυμοι να μειώσουν τις απαιτήσεις τους σε τεχνικά χαρακτηριστικά ή ετοιμότητα ανακαίνισης υπέρ της θέσης και της θέας. Σε πολλές περιπτώσεις, τα παλαιότερα σπίτια σε προνομιακές τοποθεσίες πωλούνται ταχύτερα - και σε υψηλότερες τιμές - από τις νεότερες, καλύτερα εξοπλισμένες εναλλακτικές λύσεις που βρίσκονται στην ενδοχώρα.

Τουρισμός, Airbnb και επενδυτική λογική

Τα δεδομένα των πιο πρόσφατων συναλλαγών αποκαλύπτουν μια σαφή τάση: οι διεθνείς αγοραστές στοχεύουν στα ακίνητα όχι μόνο για άμεση απόδοση, αλλά και για μακροπρόθεσμα αποτελέσματα.

Η ιδέα δεν είναι καινούργια, αλλά τώρα φαίνεται εδραιωμένη: ένα ακίνητο με θέα λειτουργεί ως επένδυση διπλής χρήσης. Τι σημαίνει αυτό; Το ακίνητο αποτιμάται, πρώτον, με συμβατικούς όρους και, δεύτερον, σύμφωνα με το πώς μπορεί να αξιοποιηθεί για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, επιτυγχάνοντας τιμές άνω του μέσου όρου ανά διανυκτέρευση λόγω… φωτογένειας.

Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA για την Ελλάδα, καταλύματα με θέα στη θάλασσα αποφέρουν υψηλότερο μέσο όρο εσόδων ανά διανυκτέρευση σε σχέση με εκείνα που δεν έχουν ανάλογη παροχή - τάση που παρατηρείται σε όλη την Ευρώπη, την Αμερική και την Αυστραλία.

Περιφερειακές ανισότητες και emerging markets

Ενώ η Αθηναϊκή Ριβιέρα συνεχίζει να κυριαρχεί, όλο και περισσότερες περιοχές αναδύονται ως επενδυτικοί στόχοι για τη θέα που προσφέρουν. Οι Κυκλάδες παραμένουν δημοφιλείς, ενώ τόσο τα Επτάνησα όσο και λιγότερο γνωστά νησιά απολαμβάνουν αυξανόμενο ενδιαφέρον από Ευρωπαίους επενδυτές που αναζητούν “οπτικό” κεφάλαιο και σχετικά προσιτή τιμή.

Στην ηπειρωτική χώρα, περιοχές όπως η Πελοπόννησος και η Χαλκιδική ανεβαίνουν σε συζήτηση. Μεταξύ των πιο φιλόδοξων έργων είναι και το “Ελληνικό” (The Ellinikon), το οποίο μετατρέπει την περιοχή σε ένα υπερσύγχρονο αστικό τοπίο, με πολυτελείς κατοικίες, εμπορικά κέντρα και μια μαρίνα τελευταίας τεχνολογίας.

Στρατηγική ανάπτυξης ευθυγραμμισμένη με τη γεωγραφία
Οι κατασκευαστές ανταποκρίνονται ανάλογα. Τα νέα οικιστικά έργα δίνουν προτεραιότητα στον προσανατολισμό του χώρου, το υψόμετρο και τη “διαφάνεια” των κτιρίων. Τα πανοραμικά παράθυρα, οι εκτεταμένες βεράντες και τα ελάχιστα οπτικά εμπόδια αποτελούν πλέον βασικές απαιτήσεις στον τομέα της πολυτέλειας.

Για παράδειγμα, οι νέες κατασκευές σχεδιάζονται με γνώμονα τη μεγιστοποίηση της ανεμπόδιστης θέας και όχι τις παραδοσιακές προσεγγίσεις αξιοποίησης όσο το δυνατόν περισσότερων τετραγωνικών. Η λογική είναι απλή: η θέα πουλάει το ακίνητο. Και όλο και περισσότερο, δικαιολογεί την τιμή.

Καθώς η Ελλάδα συνεχίζει να τοποθετείται ως ένας ασφαλής προορισμός lifestyle και real estate επενδύσεων, η αποτίμηση που βασίζεται στον παράγοντα “θέα” αναμένεται να διαδραματίσει πιο σημαντικό ρόλο τόσο στα μοντέλα τιμολόγησης όσο και στις προσδοκίες των αγοραστών. Και το καλύτερο; Η ζήτηση για τέτοια ακίνητα είναι δύσκολο να μειωθεί.

Σε αυτό το περιβάλλον, το ελληνικό τοπίο δεν βρίσκεται στο παρασκήνιο, αποτελώντας ένα nice-to-have χαρακτηριστικό. Αντιθέτως, αποτελεί βασική προϋπόθεση αγοράς. Ένα περιβάλλον που τραβάει την προσοχή, οδηγεί σε premium τιμολόγηση και προσφέρει μακροπρόθεσμη ανθεκτικότητα σε μια ανταγωνιστική διεθνή αγορά.