Ποιοι πληρώνουν και ποιοι γλιτώνουν τον φόρο υπεραξίας

Μπλόκο στις αγοραπωλησίες ακινήτων ετοιμάζει και πάλι η τρόικα. Αν και η κυβέρνηση ετοίμασε τροπολογία και εξέδωσε αποφάσεις, οι ξένοι ελεγκτές φέρονται να μην έχουν δώσει οριστική συγκατάθεση στο νέο καθεστώς για τον φόρο υπεραξίας.

Έστω και μετ’ εμποδίων, όμως, από την άλλη εβδομάδα αναμένεται να ξεκινήσουν και πάλι να συνάπτονται συμβόλαια αγοράς. Το υπουργείο Οικονομικών θα ετοιμάσει την εγκύκλιο αλλά και την ηλεκτρονική εφαρμογή για να υπολογίσουν οι πωλητές τον φόρο που καλούνται να πληρώσουν.

Αφού πάγωσαν επί μισό χρόνο όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών εξέδωσε την απόφαση που καθορίζει μια πολύπλοκη διαδικασία υποβολής δήλωσης και απόδοσης του φόρου υπεραξίας ακινήτων, με την οποία μπλέκει σε ένα απίστευτο κουβάρι πωλητές, αγοραστές και συμβολαιογράφους!

Η ταλαιπωρία, όμως, αναμένεται να συνεχιστεί, αφού ακόμα και την περασμένη εβδομάδα συμβολαιογράφοι επικοινωνούσαν με τις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και διαμαρτύρονταν γιατί χωρίς την εγκύκλιο και την ηλεκτρονική εφαρμογή δεν μπορούσαν να προχωρήσουν στη σύναψη συμβολαίων, έστω και αν αυτά αφορούσαν αγοραπωλησίες που απαλλάσσονται από τον νέο φόρο (ακίνητα προ του 1995)!

Τι αλλάζει από Δευτέρα

Αν δεν προβάλει τελικώς σθεναρή αντίσταση η τρόικα, από την ερχόμενη εβδομάδα θα δημιουργηθεί νέο φορολογικό τοπίο στην αγορά των ακινήτων τόσο με την επιβολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων με συντελεστή 15% όσο και με τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%. Οι νέες διατάξεις λύνουν τους γρίφους υπολογισμού του φόρου υπεραξίας, με βασικότερη την αλλαγή που αφορά στην εξαίρεση από τον φόρο όσων μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν πριν από το 1995.

Ωστόσο πρέπει να αναμένονται και νέες αποφάσεις για επιμέρους ζητήματα και περιπτώσεις για τις οποίες θα ανακύψει η ανάγκη διορθώσεων και διευκρινίσεων.

ΤΡΕΙΣ ΦΟΡΟΙ ΣΤΙΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων

Τον φόρο καταβάλλει ο αγοραστής και επιβάλλεται με συντελεστή 3% στις μεταβιβάσεις:

Πρώτης κατοικίας. Ο φόρος εφαρμόζεται στο ποσό της αξίας που υπερβαίνει τo αφορολόγητo όριo, τo οποίo ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Οικοπέδων, αγροτεμαχίων. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Δευτερεύουσας κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.

Παλαιών κτισμάτων με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.

ΦΠΑ 23%

Με ΦΠΑ επιβαρύνεται η αγορά νεόδμητων ακινήτων (πλην της πρώτης κατοικίας) με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά. Τον καταβάλλει ο αγοραστής, αλλά επιβαρύνεται και ο οικοπεδούχος, στην περίπτωση της αντιπαροχής.

Φόρος υπεραξίας

Ο νέος φόρος βαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και επιβάλλεται με συντελεστή 15%. Από τον φόρο εξαιρούνται οι φορολογούμενοι που μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία απέκτησαν πριν από το 1995, ενώ ισχύει και αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 χρόνια.

Για τον υπολογισμό του φόρου η τιμή κτήσης, ανάλογα με τον τρόπο απόκτησης του ακινήτου, θα προσδιορίζεται ως εξής:

α) Αν πρόκειται για αγορά, ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.

β) Αν πρόκειται για κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή, ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.

γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται ως εξής: από την τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης, διά του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους.

Ως Δείκτης Τιμών Κατοικιών νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου που μεταβιβάζεται, καθιερώνονται συντελεστές απομείωσης της αξίας, οι οποίοι κλιμακώνονται με βάση τα χρόνια ιδιοκτησίας του ακινήτου. Για ακίνητα που έχουν μείνει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για περισσότερα από 26 χρόνια ο συντελεστής απομείωσης φτάνει στο 60%. Στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που έχει αποκτηθεί από τον πωλητή στο χρονικό διάστημα από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 20%, καθώς πολλαπλασιάζεται με 0,8.

Τα 6 βήματα μέχρι την πώληση

Η νέα διαδικασία για την υποβολή της δήλωσης και την πληρωμή του φόρου υπεραξίας ακινήτων θα φέρει στα πρόθυρα νευρικής κρίσης χιλιάδες φορολογούμενους και συμβολαιογράφους. Σύμφωνα με τη νέα υπουργική απόφαση:

1) Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία, δηλαδή ο πωλητής, υποχρεούται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του ίδιου του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.

2) Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων. Δεν έχει όμως ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

3) Η δήλωση, υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο και τον πωλητή, υποβάλλεται σε 3 αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη ΔΟΥ και τα υπόλοιπα αντίτυπα επιστρέφονται θεωρημένα.

4) Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος πρέπει να καταχωρεί σε ανεξάρτητη ηλεκτρονική εφαρμογή του συστήματος TAXISnet τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη ΔΟΥ παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά.

5) Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.

6) Ο φόρος που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου πρέπει να αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που οφείλει να έχει ήδη εκδώσει κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της επιταγής.