Airbnb και ενοίκια: Πώς οι νέοι περιορισμοί αλλάζουν την αγορά κατοικίας

Η βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να διευρύνει το αποτύπωμά της στην ελληνική αγορά ακινήτων, προσφέροντας πρόσθετο εισόδημα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες και περισσότερες επιλογές διαμονής στους επισκέπτες.

Την ίδια στιγμή, όμως, η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα εντείνει την πίεση στις περιοχές όπου η προσφορά σπιτιών για μακροχρόνια ενοικίαση είναι ήδη περιορισμένη.

Τα νεότερα επίσημα στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι η δραστηριότητα παραμένει σε ανοδική τροχιά. Σύμφωνα με τα πειραματικά στατιστικά στοιχεία που δημοσίευσε η ΕΛΣΤΑΤ στις 24 Ιουλίου 2026, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ήταν καταχωρισμένα, με βάση τα δεδομένα του Μαρτίου 2026, συνολικά 203.122 καταλύματα.

Κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν σχεδόν 2,492 εκατομμύρια δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, αυξημένες κατά 7,1% σε σύγκριση με το 2024. Οι ημέρες μίσθωσης έφθασαν τα 8,648 εκατομμύρια, παρουσιάζοντας άνοδο 4,7%.

Η δραστηριότητα παραμένει έντονα εποχική: το 68,1% των ημερών μίσθωσης πραγματοποιήθηκε από τον Ιούνιο έως και τον Οκτώβριο, ενώ μόνο τον Αύγουστο καταγράφηκε το 18,8% του ετήσιου συνόλου. Παράλληλα, το 84,8% των ημερών μίσθωσης αφορούσε επισκέπτες που δεν ήταν κάτοικοι Ελλάδας. Τα αναλυτικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν, επομένως, ότι η αγορά τροφοδοτείται πρωτίστως από τη διεθνή τουριστική ζήτηση.

Πώς επηρεάζεται η κατοικία
Όταν ένας σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων αποσύρεται από τη συμβατική αγορά και διατίθεται για λίγες ημέρες κάθε φορά, μειώνονται οι επιλογές για όσους αναζητούν μόνιμη στέγη. Η επίδραση γίνεται περισσότερο αισθητή στα κέντρα των πόλεων, κοντά σε αξιοθέατα, παραλιακές ζώνες, πανεπιστήμια και συγκοινωνιακούς κόμβους.

Η μειωμένη διαθεσιμότητα μπορεί να ενισχύσει τον ανταγωνισμό μεταξύ των υποψήφιων ενοικιαστών και να συμβάλει στην άνοδο των ζητούμενων μισθωμάτων. Σε ορισμένες περιπτώσεις εμφανίζονται, επίσης, συμβάσεις περιορισμένης διάρκειας, με τον ενοικιαστή να πρέπει να αποχωρεί πριν από την έναρξη της θερινής περιόδου, ώστε το ακίνητο να επιστρέψει στην τουριστική αγορά.

Δεν πρέπει, πάντως, ολόκληρη η στεγαστική πίεση να αποδίδεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το πρόβλημα συνδέεται επίσης με τα κλειστά ακίνητα, τη μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα προηγούμενων ετών, το κόστος ανακαίνισης και κατασκευής, τις επενδυτικές αγορές και τη συγκέντρωση της ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές.

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,1% το 2025, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2026 παρουσίασαν νέα ετήσια άνοδο 5,7%. Στις «άλλες μεγάλες πόλεις», κατηγορία στην οποία εντάσσεται και η Πάτρα, η αύξηση το πρώτο τρίμηνο του 2026 διαμορφώθηκε στο 5,4%. Η ίδια έκθεση επισημαίνει ότι το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών ήταν κατά 27,9% υψηλότερο σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2021. Τα στοιχεία περιλαμβάνονται στην έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2025-2026.

Οφέλη, αλλά και αλλαγές στις γειτονιές
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν έχει μόνο αρνητικές συνέπειες. Έχει οδηγήσει στην ανακαίνιση παλαιών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων, ενισχύει το εισόδημα των ιδιοκτητών και διοχετεύει τουριστική δαπάνη σε καταστήματα εστίασης, λιανεμπόριο και τοπικές υπηρεσίες.

Όταν, όμως, συγκεντρώνεται υπερβολικά σε λίγα οικοδομικά τετράγωνα, μπορεί να μεταβάλει τη φυσιογνωμία μιας γειτονιάς. Η συνεχής εναλλαγή επισκεπτών περιορίζει τη σταθερότητα των σχέσεων μεταξύ κατοίκων, ενώ αυξάνονται οι διαμαρτυρίες για θόρυβο, χρήση κοινόχρηστων χώρων και μεγαλύτερη επιβάρυνση των υποδομών.

Η πρόκληση, συνεπώς, δεν είναι η συνολική κατάργηση της δραστηριότητας, αλλά η εξεύρεση ισορροπίας ανάμεσα στον τουρισμό, το εισόδημα των ιδιοκτητών και το δικαίωμα των κατοίκων σε προσιτή στέγη.

Το νέο πλαίσιο
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν αυστηρότερες προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μεταξύ άλλων, πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό και αερισμό, κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και εξοπλισμό πυρασφάλειας.

Παράλληλα, για το 2026 δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές στο σχετικό Μητρώο στο 1ο, στο 2ο και στο 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας. Πρόκειται για στοχευμένο γεωγραφικό περιορισμό και όχι για γενική απαγόρευση σε ολόκληρη τη χώρα. 

Τα νεότερα δεδομένα δείχνουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πλέον σταθερή θέση στον ελληνικό τουρισμό. Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν η ανάπτυξή της θα συνεχιστεί με κανόνες προσαρμοσμένους στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, ώστε η τουριστική αξιοποίηση των ακινήτων να μη γίνεται εις βάρος της μόνιμης κατοικίας.