Η μεγάλη αντίφαση της Πάτρας: 31.174 κενές κατοικίες, μόλις 505 Airbnb- Τι δείχνει η αγορά- Πόσα καταλύματα λειτουργούν, ποιες περιοχές πρωταγωνιστούν

505 ενεργές καταχωρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης διαθέτουν αυτή την περίοδο οι σχετικές πλατφόρμες για τον Δήμο Πατρέων. Ο αριθμός είναι μειωμένος κατά 12,3% σε σύγκριση με τον Ιούλιο του 2025, όταν είχαν καταγραφεί 576 καταχωρήσεις, χωρίς όμως να ανατρέπει τη συνολική αναπτυξιακή πορεία των τελευταίων ετών.

Τον Ιούλιο του 2023 στην Πάτρα λειτουργούσαν 434 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα οποία αυξήθηκαν σε 487 το 2024 και σε 576 το 2025. Η φετινή υποχώρηση στις 505 καταχωρήσεις φαίνεται, επομένως, να παραπέμπει περισσότερο σε εξορθολογισμό της αγοράς παρά σε ουσιαστική συρρίκνωσή της.

«Η αγορά της Πάτρας έχει αναπτυχθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Η φετινή μείωση των ενεργών καταχωρήσεων δεν σηματοδοτεί κατ’ ανάγκη υποχώρηση της δραστηριότητας, αλλά πιθανότατα μια περίοδο προσαρμογής και εξορθολογισμού», επισημαίνει στο thebest.gr ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Τρεις διαφορετικοί πυρήνες μέσα στην πόλη

Η χωρική κατανομή των καταχωρήσεων αποδεικνύει ότι η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν περιορίζεται πλέον αποκλειστικά στο ιστορικό κέντρο της Πάτρας.

Αντίθετα, αναπτύσσεται γύρω από τρεις βασικούς πυρήνες:

Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της Πάτρας, όπου συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος αριθμός καταχωρήσεων.
Η βόρεια ζώνη (Ρίο – Πανεπιστημιούπολη – Κάτω Συχαινά), όπου η ζήτηση συνδέεται άμεσα με το Πανεπιστήμιο Πατρών, το Πανεπιστημιακό Νοσοκομείο και τις επιχειρηματικές μετακινήσεις.
Η δυτική και νοτιοδυτική παραλιακή ζώνη, από τον Άγιο Ανδρέα έως τα Βραχνέικα, όπου η αγορά εξυπηρετεί κυρίως θερινούς επισκέπτες, οικογένειες και ταξιδιώτες που αναζητούν παραθαλάσσια διαμονή, παρουσιάζοντας έντονη εποχικότητα.
Η εξέλιξη αυτή αποδεικνύει ότι η αγορά έχει πλέον αποκτήσει διαφορετικά χαρακτηριστικά ζήτησης ανά περιοχή.

Κυριαρχούν τα μικρά διαμερίσματα

Η σύνθεση των διαθέσιμων καταλυμάτων δείχνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση στην Πάτρα απευθύνεται κυρίως σε μεμονωμένους επισκέπτες, επαγγελματίες, ζευγάρια και μικρές οικογένειες. Η εικόνα των διαθέσιμων ακινήτων αποτυπώνει με σαφήνεια τις ανάγκες της αγοράς.

Το 66% των καταχωρήσεων αφορά κατοικίες με ένα υπνοδωμάτιο, ενώ το 25% αφορά κατοικίες με δύο υπνοδωμάτια.

Αντίθετα:

7% διαθέτει τρία υπνοδωμάτια,
1% διαθέτει τέσσερα υπνοδωμάτια,
ενώ μόλις 1% αφορά κατοικίες με πέντε ή περισσότερα υπνοδωμάτια.
Η συγκεκριμένη κατανομή επιβεβαιώνει ότι η ζήτηση στην Πάτρα αφορά κυρίως μεμονωμένους επισκέπτες, επαγγελματίες, ζευγάρια και μικρές οικογένειες και όχι μεγάλες τουριστικές παρέες.

Η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά σχεδόν αποκλειστικά ολόκληρες πολυκατοικίες

Ένα ακόμη χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρήσεων αφορά πλήρως αυτόνομα καταλύματα (ολόκληρες κατοικίες και πολυκατοικίες, με αυτόνομα μικρά δωμάτια).

Συγκεκριμένα:

98% των καταχωρήσεων αφορά ολόκληρες κατοικίες (Entire Home).
Μόλις 2% αφορά ιδιωτικά δωμάτια (Private Room).
Η εικόνα αυτή διαφοροποιεί την Πάτρα από άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, όπου παρατηρείται μεγαλύτερη συμμετοχή ιδιωτικών δωματίων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Χαρακτηριστικά οργανωμένης επαγγελματικής δραστηριότητας

Ενδεικτική είναι και η διάρκεια για την οποία παραμένουν διαθέσιμα τα ακίνητα μέσα στο έτος. Το 46% των καταχωρήσεων προσφέρεται από 271 έως 365 ημέρες, στοιχείο που φανερώνει ότι σημαντικό μέρος των ιδιοκτητών δεν δραστηριοποιείται περιστασιακά.

Παράλληλα:

21% των ακινήτων διατίθεται για 1 έως 90 διανυκτερεύσεις,
16% για 91 έως 180 διανυκτερεύσεις,
ενώ ακόμη 16% είναι διαθέσιμο για 181 έως 270 διανυκτερεύσεις.
Περίπου 10.936 ευρώ το μέσο μικτό ετήσιο έσοδο

Το μέσο μικτό ετήσιο έσοδο ανά κατάλυμα υπολογίζεται σε περίπου 10.936 ευρώ, αυξημένο κατά 11% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η μέση ημερήσια τιμή διανυκτέρευσης διαμορφώνεται σε περίπου 61,20 ευρώ, παρουσιάζοντας άνοδο 12,1%. Την ίδια ώρα, η μέση πληρότητα βρίσκεται στο 53%, καταγράφοντας μικρή κάμψη κατά 1,4%.

Οι ιδιοκτήτες φαίνεται, συνεπώς, να αντισταθμίζουν τη μικρότερη πληρότητα με υψηλότερες τιμές διάθεσης. Να σημειωθεί ότι στο μικτό εισόδημα, συμπεριλαμβάνονται τα πάγια έξοδα, η προμήθεια της πλατφόρμας (20% με 25%) αλλά και η προσωπική εργασία.

«Η αύξηση της μέσης τιμής και του ετήσιου εσόδου, παρά την οριακή υποχώρηση της πληρότητας, δείχνει ότι η αγορά εξακολουθεί να διαθέτει αντοχές. Δεν πρόκειται, ωστόσο, για μια αγορά υψηλής τουριστικής δυναμικής, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη ή οι δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί», τονίζει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

31.174 κενές κατοικίες: η μεγαλύτερη αναπτυξιακή ευκαιρία της Πάτρας

Το σημαντικότερο ίσως εύρημα αφορά το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στον Δήμο Πατρέων καταγράφονται 31.174 κενές κατοικίες, οι οποίες αντιστοιχούν στο 25,46% του συνολικού οικιστικού αποθέματος.

Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό, το οποίο αποτελεί μία τεράστια δεξαμενή κατοικιών που δυνητικά θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν είτε στη μακροχρόνια είτε στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η κατανομή τους ανά επιφάνεια έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον:

1.765 κατοικίες κάτω των 30 τ.μ.
3.508 κατοικίες από 30 έως 39 τ.μ.
2.885 κατοικίες από 40 έως 49 τ.μ.
3.653 κατοικίες από 50 έως 59 τ.μ.
7.671 κατοικίες από 60 έως 79 τ.μ., που αποτελούν τη μεγαλύτερη κατηγορία.
6.440 κατοικίες από 80 έως 99 τ.μ.
2.915 κατοικίες από 100 έως 119 τ.μ.
1.466 κατοικίες από 120 έως 149 τ.μ.
871 κατοικίες άνω των 150 τ.μ.
Το πλέον εντυπωσιακό στοιχείο είναι ότι λειτουργούν μόλις 505 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι λιγότερο από το 2% των κενών κατοικιών έχει ενταχθεί στη συγκεκριμένη αγορά.

Το συμπέρασμα είναι σαφές: η περιορισμένη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Πάτρα δεν οφείλεται στην έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, αλλά κυρίως στη φύση και στο μέγεθος της ζήτησης.

«Η Πάτρα δεν αντιμετωπίζει έλλειψη οικιστικού αποθέματος. Το γεγονός ότι μία στις τέσσερις κατοικίες δηλώνεται κενή καταδεικνύει πως υπάρχει μια μεγάλη, ανεκμετάλλευτη δεξαμενή ακινήτων», υπογραμμίζει ο κ. Μπάκας. Όπως προσθέτει, «η ενεργοποίηση των πραγματικά κλειστών και εγκαταλελειμμένων κατοικιών μπορεί να λειτουργήσει ως βαλβίδα αποσυμπίεσης για την αγορά. Χρειάζονται, όμως, στοχευμένα και ουσιαστικά οικονομικά κίνητρα για τα ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς επειδή απαιτούν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης».

Μια τέτοια παρέμβαση θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά τόσο στη μακροχρόνια όσο και στη βραχυχρόνια μίσθωση, συμβάλλοντας παράλληλα στη συγκράτηση των ενοικίων, χωρίς νέα δόμηση.

Αστική και όχι αμιγώς τουριστική αγορά

Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Πάτρα στηρίζεται κυρίως στον επιχειρηματικό τουρισμό, στην πανεπιστημιακή κοινότητα, στους επισκέπτες του Πανεπιστημιακού Νοσοκομείου, στη σύνδεση του λιμανιού με την Ιταλία, καθώς και στις εκδηλώσεις, στα συνέδρια και στις επαγγελματικές μετακινήσεις.

Πρόκειται, επομένως, για μια αγορά αστικού χαρακτήρα, η οποία δεν εξαρτάται αποκλειστικά από την καλοκαιρινή περίοδο. Παρ’ όλα αυτά, η περιορισμένη τουριστική απήχηση της ευρύτερης περιοχής εξακολουθεί να αποτελεί το σημαντικότερο εμπόδιο για την περαιτέρω ανάπτυξή της. Τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ για το 2024 δείχνουν ότι η Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας συγκέντρωσε μόλις το 2% των επισκέψεων και το 1% των συνολικών τουριστικών εισπράξεων της χώρας.

«Η επόμενη ημέρα δεν θα κριθεί από το πόσα ακόμη καταλύματα μπορούν να δημιουργηθούν, αλλά από το εάν θα αυξηθούν οι λόγοι για τους οποίους ένας επισκέπτης θα επιλέξει την Πάτρα», σημειώνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.

Η ανάδειξη της πόλης ως προορισμού city break, η αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου, η προσέλκυση συνεδρίων και μεγάλων πολιτιστικών ή αθλητικών διοργανώσεων, καθώς και η ανάπτυξη της κρουαζιέρας και του θαλάσσιου τουρισμού θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ζήτηση σε ολόκληρη τη διάρκεια του έτους.

«Η Πάτρα δεν είναι ούτε ώριμη ούτε κορεσμένη αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης. Βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο και διαθέτει τις υποδομές, το οικιστικό απόθεμα και τις βάσεις για να αναπτυχθεί. Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να δημιουργηθούν περισσότερα καταλύματα, αλλά περισσότεροι λόγοι για να επισκέπτεται κανείς την πόλη», καταλήγει ο κ. Μπάκας.